В период с начала по 2021 года произошло рекордное удорожание жилой недвижимости в России. Стоимость квартир увеличилась почти в 2 раза. Наибольшее подорожание в относительных единицах произошло в крупных городах. Ведь именно в таких городах проживает основная часть так называемых квартирных инвесторов.
Тех, кто собирался приобрести квартиру в ближайшее время, интересует, что будет с ценами в будущем и когда лучше купить квартиру. Именно это мы и попытаемся выяснить в данной статье.
Почему подорожали квартиры?
Основным драйвером роста цен стала государственная программа льготной ипотеки, введенная 20 апреля 2020 года. Благодаря этой программе, любой совершеннолетний гражданин России мог взять ипотеку на квартиру в новостройке под 6.5% годовых. Для получения таких условий было необходимо иметь первоначальный взнос в размере 15% от стоимости приобретаемого жилья и достаточный официальный доход, чтобы банк счел заемщика благонадежным. Люди побежали покупать новостройки.
Так называемые ждуны, которые всё это время копили на квартиру, решили, что настало лучшее время для приобретения жилья в ипотеку. Впереди была неопределенность, связанная с пандемией. Поэтому многие решились на приобретение жилья именно в этот момент. Те, кто решился приобрести квартиры в первые месяцы действия льготной ипотеки, смогли извлечь выгоду из этой программы.
Но затем на первичном рынке недвижимости начался стремительный рост цен. Так часть ждунов, которая не воспользовалась льготной программой, засомневались. Наметился явный тренд на подорожание квартир, который подстегнул ещё больший спрос на первичном рынке. С каждым витком подорожания очередная порция ждунов решилась запрыгнуть в уходящий поезд адекватных цен. В итоге спрос значительно превысил предложение. Ведь чтобы удовлетворить его сегодня, надо было начинать строить еще вчера. И цены продолжали расти.
Так называемые инвесторы, покупающие квартиры с целью заработка, тоже подлили масла в огонь. Увидев, что цены на недвижимость ползут вверх, они кинулись скупать квартиры в новостройках. В итоге они спровоцировали еще больший дефицит.
Сами застройщики объясняли рост цен удорожанием строительных материалов, таких как сталь и бетон. И в этом безусловно есть доля правды. Вот только жилье подорожало в 2 раза, а стройматериалы только на 10-20%.
Сложившаяся ситуация сделала невыгодной покупку квартиры в новостройках даже с учетом льготной программы. Интерес покупателей сместился в сторону вторички, и рост цен на вторичное жильё не заставил себя ждать. Все самые интересные предложения были раскуплены за несколько месяцев. Сейчас на вторичном рынке остался только неликвид. И цены на эти квартиры совершенно неприличные.
Когда подешевеют квартиры и подешевеют ли вообще?
Сейчас на рынке недвижимости, как на первичном, так и на вторичном, есть несколько очевидных оснований для снижения стоимости квадратного метра. Но это совсем не означает, что в ближайшее время квартиры подешевеют. Ниже я объясню, почему это так, а пока рассмотрим причины, которые могут привести к удешевлению стоимости жилья. Заметьте, что я говорю именно про недвижимость в регионах. Что касается цен на перегретом столичном рынке недвижимости, то я сомневаюсь, что цены на нем когда-нибудь зафиксируются в рублях, даже с поправкой на инфляцию. В Москву переезжает на ПМЖ огромный поток людей, в том числе людей состоятельных. Тренд удорожания недвижимости в крупнейших городах наблюдается во всём мире.
Продажи квартир в новостройках 2021 году сильно упали по сравнению с двумя предыдущими. Так в 2019 году по данным ЕИСЖС в моем регионе было продано 2130 новых квартир. В 2020 году продажи в шутках достигли только 869. Сейчас стало уже очевидно, что в 2021 году будет продано около 300 новых квартир от застройщиков.
Спрос падает потому что потенциальных покупателей стало меньше. Почему так получилось? Во-первых, многие из тех, кто копил на квартиру и планировал купить её в 2021, 2022, 2023 и даже 2024 году, сделали это в 2019 и 2020 годах. Часть из них решилась на покупку раньше из-за выгодных условий по ипотеке. Другая часть решилась на покупку, поддавшись панике на фоне роста цен.
Следующая причина – это уменьшение доли населения с достаточным уровнем дохода для покупки квартиры по новым ценам. 70% квартир покупаются через ипотечное кредитование. Цены на квартиры увеличились в два раза. Льготная ипотека не смогла компенсировать такое удорожание и ежемесячный платеж за ипотеку увеличился. Исключение составляет ипотека по субсидированной ставке от застройщика. Однако в связи с ростом ключевой ставки ЦБ субсидированная ставка также будет увеличиваться.
Еще одна причина падения спроса – снижение покупательской способности населения в связи с пандемией. Многие бизнесы разорились. Это означает потерю дохода как для собственника, так и для его сотрудников.
Другой фактор в пользу снижения цен – это ежегодная убыль населения. Значительная часть квартир приобретается молодежью или для молодежи. Старение населения естественным образом приводит к уменьшению спроса на жилье.
Увеличившаяся смертность населения обеспечила жильем внуков и детей собственников квартир. Получив квартиру в наследство они покидают ряды потенциальных покупателей.
Не стоит забывать и про другой отложенный фактор, влияющий на спрос – увеличение общего количества объектов, которые могут быть выставлены на продажу. Когда (если) рост цен на недвижимость остановится, это повлечет за собой оживление вторичного рынка. Собственники, желающие сменить жилье, перестанут бояться растущих цен, они начнут продавать свои квартиры. С каждым года увеличивается не только количество квартир в собственности у населения, но и доля квартир с современной планировкой и большей площадью. То есть причин для покупки квартиры в новостройках становится всё меньше. Застройщику всё сложнее конкурировать с предложениями на вторичном рынке.
Сложно сказать! Снижение цен на квартиры в долларах нас не интересует. Мы получаем зарплаты в рублях и покупаем недвижимость тоже в рублях. Я не нашёл достоверный источник исторических данных по стоимости квадратного метра за пределами Москвы. Например, данные в сервисе ЕИСЖС доступны только, начиная с 2019 года. Рискну предположить, что цены на квартиры в рублях могли снижаться после кризисов 2008 и 2014 годов. По моим личным наблюдениям на местным рынке вторичной недвижимости в 2015-2018 годах цены показали около нулевую динамику. Я не заметил ни роста, ни снижения цен.
У синоптиков есть золотое правило – не предсказывать того, чего никогда не случалось. Если примерять это правило к рынку недвижимости в России, то окажется, что в долгосрочной перспективе недвижимость всегда дорожает. Цены на недвижимость иногда незначительно снижаются, но в конечном счёте наверстывают упущенное и ставят новые рекорды. Свято верить в то, что квартиры в регионах подешевеют – это всё равно, что верить в крах экономики США на фоне рекордного государственного долга. Эксперты уже не первый год пророчат глубочайший кризис в США, но американская финансово-экономическая система жива и здорова и посей день.
Важно понимать, что вероятность снижения рублевых цен велика. Но если квартиры подешевеют, это станет историческим прецедентом.
Данные по регионам, к сожалению, найти не удалось.
На российском рынке недвижимости создались условия, которые могут привести значительному падению цен на квартиры. Но все эти условия могут быть нарушены по щелчку пальца.
Самый очевидный способ это сделать – улучшить условия льготной ипотеки. На фоне увеличения ключевой ставки государству вс сложнее оплачивать из бюджета доступную ставку по ипотеке. Но не стоит недооценивать строительное лобби. То, что льготная ипотека сделала жилье еще менее доступным, было известно уже в 2020 году. Но государство решило, что помогло ещё не всем нуждающимся и продлила ипотеку в 2021 году еще на один год.
Ещё один способ удержать цены на высоте – создать искусственный дефицит на рынке жилья. Провернуть такой фокус не так уж и просто. Особенно, если на рынке есть здоровая конкуренция. Но схема рабочая и успешно применяется на различных рынках, в том числе за пределами России. С недвижимостью в России фокус может не прокатить по причине высокой закредитованности застройщиков. Многие из них просто не смогут копить в своем активе нераспроданные квартиры. В 2019-2020 годах застройщики получили сверхприбыль. Увидев, что на рынке образовался дефицит они запустили строительство новых объектов в рекордных объемах.
Если застройщики не смогут реализовать квартирный фонд, который будет сдан в ближайшие годы, они могут свесить лапки и вновь обратиться за помощью к государству. Государство заинтересовано в том, чтобы жилье строилось. В долгосрочной перспективе это грамотная стратегия, направленная на насыщение рынка. Масштабная стройка в конечном счете действительно может привести к падению цен, но на короткой дистанции эффект будет обратный. Любая помощь от государства застройщикам поможет им не снижать цены во что бы то ни стало.
И конечно не стоит забывать о том, что застройщики не являются абсолютным злом. Если завтра все застройщики обанкротятся и перестанут строить, то цены на вторичном рынке устремятся в космос!
Когда покупать квартиру?
Рынок недвижимости становится всё более спекулятивным. Между тем приобретение собственного жилья для многих – главная покупка в жизни, которая зачастую ложится тяжким грузом ипотеки на семейный бюджет. И конечно все хотят, чтобы этот груз был хоть на чуточку полегче. Испытывать финансовые ограничения 10-20 лет – то ещё удовольствие. Люди, далекие от мира недвижимости с надеждой прислушиваются к мнению “экспертов”. Вот только точность прогнозов на спекулятивных рынках недалека от прогнозов астрологических.
Вы хотели бы знать, стоит ли ждать ощутимого падения цен на недвижимости в ближайшие 1-2 года. Но я этого не знаю! Никто не знает! Но вы ведь не успокоитесь, пока не найдете какую-то обнадеживающую информацию от интернет провидца. Поэтому я лучше поделюсь с вами советами, которые не стоят ровным счётом ничего.
Если вы испытываете серьезный дискомфорт и очень нуждаетесь в жилплощади, покупайте квартиру сейчас. Если вы хотите срочно улучшить жилищные условия, то скорее всего вы ищите квартиру на вторичном рынке. К сожалению, в этом сегменте недвижимости сейчас практически нет интересных предложений. Те, кто могли бы продать вам квартиру, чтобы купить себе другую, боятся что цены подорожают. Ведь если это случится, человек не сможет улучшить свои жилищные условия за те деньги, что получит с продажи квартиры. Но если вы всё же нашли квартиру, которая вам по душе покупайте. Посчитайте, как будет отличаться платеж, если цены подешевеют на 25 процентов. Эта разница – стоимость вашего комфорта. Ведь нерешенный жилищный вопрос может очень сильно бить по нервам. Что уж говорить, порой из-за него даже рушатся семьи.
Если жилищный вопрос стоит остро, но хочется новое жилье, обратите внимание на квартиры с субсидированной ипотечной ставкой. Получив сверхприбыль с продажи квартир по двойным ценам, застройщики пускают часть средств на погашение вашей ипотеки. Например, в моем городе один застройщик предлагает квартиры с ипотечной ставкой 3,5%. Такая ставка сегодня компенсирует даже двукратный рост цен. То, что данная компенсация берется из кармана других покупателей, – уже совсем другая история.
Если у вас есть возможность отложить покупку на 1-2 года, сделайте это. Автор данного материала, имея на руках 25% стоимости квартиры принял стратегическое решение не покупать квартиру сейчас. Пока он живет с родителями. У него нет постоянной девушки. Отсутствие собственного жилья не создаёт ему сильных неудобств прямо сейчас. Автор понимает, что деньги, отложенные им на банковском счёте, могут обесценится в ближайшие несколько лет, но удушающий прием от его жабы не даёт ему вспомнить о страхе. Очень уж сильно не хочется платить двойную цену за квартиру.
Ну а если вы инвестор, который ищет, куда пристроить свои деньги, идите в жопу вы и сами знаете, что делать. В этом случае мои советы вам не нужны!